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रियल एस्टेट में जमीन अधिग्रहण 56% घटा, डेवलपर्स का JDA पर बढ़ा भरोसा; टियर-2 शहरों में बढ़ेंगे अवसर

ANAROCK की हालिया रिपोर्ट के मुताबिक, 2026 के पहले नौ महीनों में देश में 1,445 एकड़ जमीन के लिए 76 सौदे हुए, जबकि पिछले साल इसी अवधि में 3,292 एकड़ जमीन के 99 सौदे हुए थे. डेवलपर्स अब बड़े पैमाने पर जमीन खरीदने के बजाय रणनीतिक अधिग्रहण, संयुक्त विकास समझौतों और पूंजी के बेहतर इस्तेमाल को प्राथमिकता दे रहे हैं.

रितु राणा 42 minutes ago

भारतीय रियल एस्टेट बाजार में जमीन अधिग्रहण की रणनीति बदल रही है. डेवलपर्स अब आक्रामक तरीके से जमीन खरीदकर उसका भंडारण करने के बजाय चुनिंदा लोकेशन, परियोजनाओं की व्यवहार्यता और दीर्घकालिक मूल्य सृजन पर ध्यान दे रहे हैं. रियल एस्टेट सलाहकार कंपनी ANAROCK की 11 नवंबर को जारी रिपोर्ट के अनुसार, जनवरी से सितंबर 2026 के दौरान देश में जमीन अधिग्रहण के कुल 76 सौदे हुए, जिनमें लगभग 1,445 एकड़ जमीन शामिल थी. पिछले साल की समान अवधि में 99 सौदों के जरिए करीब 3,292 एकड़ जमीन का अधिग्रहण किया गया था.

इस तरह सौदों की संख्या में सालाना आधार पर लगभग 23 फीसदी की गिरावट आई है, जबकि अधिग्रहित जमीन का कुल क्षेत्रफल 56 फीसदी घट गया है. रिपोर्ट के मुताबिक, जमीन की बढ़ती कीमतें, निर्माण लागत और परियोजनाओं की व्यवहार्यता को लेकर बढ़ती सतर्कता इस बदलाव की प्रमुख वजह हैं.

जमीन खरीदने के बजाय JDA को प्राथमिकता

रिपोर्ट का एक अहम निष्कर्ष यह है कि डेवलपर्स अब जमीन मालिकों के साथ संयुक्त विकास समझौते (Joint Development Agreement - JDA) को अधिक प्राथमिकता दे रहे हैं. जनवरी-सितंबर 2026 के दौरान हुए कुल 76 सौदों में से लगभग 19 सौदे JDA के तहत हुए. यानी हर चार में से एक जमीन सौदा इस मॉडल के जरिए किया गया.

JDA के तहत जमीन मालिक अपनी जमीन उपलब्ध कराता है, जबकि डेवलपर उस पर परियोजना विकसित करता है. दोनों पक्षों के बीच तय शर्तों के अनुसार विकसित संपत्ति या उससे होने वाली आय का बंटवारा होता है. इससे डेवलपर को जमीन खरीदने के लिए शुरुआत में बड़ी पूंजी लगाने की जरूरत नहीं पड़ती और जमीन मालिक को भी अपनी संपत्ति के विकास में हिस्सेदारी मिलती है.

ANAROCK के आंकड़ों के मुताबिक, JDA के तहत होने वाले सौदों की संख्या 2022 में 10 थी, जो 2025 में बढ़कर 30 हो गई. कुल जमीन सौदों में इनकी हिस्सेदारी भी 2022 के लगभग 12 फीसदी से बढ़कर 2025 में करीब 24 फीसदी और 2026 के पहले नौ महीनों में 25 फीसदी हो गई.

बड़े भूखंडों के सौदों में भी आई गिरावट

रिपोर्ट के अनुसार, 50 एकड़ या उससे अधिक जमीन वाले बड़े सौदों में भी उल्लेखनीय कमी आई है. जनवरी-सितंबर 2026 के दौरान इस श्रेणी के केवल पांच सौदे हुए, जबकि पिछले साल की समान अवधि में ऐसे 12 सौदे दर्ज किए गए थे. इन सौदों में शामिल जमीन का कुल क्षेत्रफल भी पिछले साल के लगभग 2,398 एकड़ से घटकर इस साल 588 एकड़ रह गया.

ANAROCK के आंकड़ों के मुताबिक, वर्ष 2022 से सितंबर 2026 के बीच देशभर में कुल 516 जमीन सौदे हुए, जिनमें लगभग 12,958 एकड़ जमीन शामिल थी. इस अवधि में 2024 में सबसे अधिक 133 सौदे हुए, जिनमें 2,515 एकड़ से अधिक जमीन शामिल थी. वहीं, 2025 में 126 सौदों के जरिए लगभग 3,772 एकड़ जमीन का अधिग्रहण किया गया.

टियर-2 और टियर-3 शहरों में बढ़ रहे बड़े सौदे

देश के सात प्रमुख रियल एस्टेट बाजारों- मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR), नेशनल कैपिटल रीजन (NCR), बेंगलुरु, हैदराबाद, पुणे, चेन्नई और कोलकाता में जमीन के सौदों की संख्या अब भी अधिक है. 2022 से सितंबर 2026 के बीच इन सात बाजारों में देश के कुल 516 सौदों में से करीब 86 फीसदी हुए. हालांकि, अधिग्रहित कुल जमीन में इनकी हिस्सेदारी लगभग 57 फीसदी ही रही.

इससे संकेत मिलता है कि महानगरों में छोटे और मध्यम आकार के जमीन सौदे अधिक हो रहे हैं, जबकि बड़े भूखंडों की खरीदारी का रुझान टियर-2 और टियर-3 शहरों की ओर बढ़ रहा है. रिपोर्ट के मुताबिक, 50 एकड़ या उससे अधिक जमीन वाले कुल 61 सौदों में से लगभग आधे यानी 29 सौदे इन सात प्रमुख महानगरों के बाहर हुए.

गुजरात बड़े जमीन सौदों के प्रमुख केंद्र के रूप में उभरा है. अहमदाबाद, सूरत और वडोदरा में मिलाकर लगभग 2,020 एकड़ जमीन के सौदे हुए. इसके अलावा कोयंबटूर, अमृतसर, नागपुर, पानीपत और लुधियाना जैसे शहर भी बड़े जमीन अधिग्रहण वाले बाजारों में शामिल रहे. कुल अधिग्रहण के लिहाज से मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन लगभग 2,798 एकड़ के साथ सबसे आगे रहा. इसके बाद NCR में करीब 2,012 एकड़ और बेंगलुरु में 1,679 एकड़ जमीन का अधिग्रहण हुआ.

डेवलपर्स के लिए लोकेशन और मांग बनी प्राथमिकता

गुजरात स्थित आईजी ग्रुप के मैनेजिंग डायरेक्टर ललित परिहार के अनुसार, JDA जमीन मालिकों और डेवलपर्स को मिलकर जमीन की विकास क्षमता का लाभ उठाने का अवसर देता है. इससे पूंजी निवेश और विकास से जुड़े जोखिमों को बांटने में मदद मिलती है. उन्होंने कहा कि अहमदाबाद में बुनियादी ढांचे का विस्तार, औद्योगिक विकास और बेहतर कनेक्टिविटी के कारण जमीन बाजार में दीर्घकालिक संभावनाएं हैं. उनके मुताबिक, बड़े भूखंडों के मामले में JDA और साझेदारी आधारित मॉडल को आगे और बढ़ावा मिलेगा, जबकि सीधे जमीन खरीदने के फैसले लोकेशन, कीमत और परियोजना की व्यवहार्यता के आधार पर लिए जाएंगे.

क्रिसुमी कॉर्पोरेशन के चीफ ऑपरेटिंग ऑफिसर कुणाल ऋषि का मानना है कि जमीन लेन-देन में आई नरमी रियल एस्टेट बाजार के परिपक्व होने का संकेत है. डेवलपर्स अब आक्रामक तरीके से जमीन खरीदकर उसका भंडारण करने के बजाय रणनीतिक अधिग्रहण, परियोजनाओं की व्यवहार्यता और दीर्घकालिक मूल्य सृजन को प्राथमिकता दे रहे हैं. इससे पूंजी का अनुशासित उपयोग बढ़ता है और अंतिम खरीदारों की मांग पर अधिक ध्यान दिया जाता है. उन्होंने कहा, JDA को मिल रही बढ़ती प्राथमिकता यह भी दर्शाती है कि उद्योग प्राइम लोकेशन पर जमीन हासिल करने के लिए अपने तौर-तरीकों में बदलाव कर रहा है. इससे वित्तीय लचीलापन बनाए रखने और पूंजीगत प्रतिबद्धताओं को नियंत्रित करने में मदद मिलती है. NCR जैसे स्थापित बाजारों में अब ऐसे स्थानों की पहचान पर अधिक ध्यान दिया जाएगा, जहां बुनियादी ढांचे की बेहतर कनेक्टिविटी, सतत विकास की संभावनाएं और दीर्घकालिक मांग के आधार पर गुणवत्तापूर्ण परियोजनाएं विकसित की जा सकें.

व्हाइटलैंड कॉर्पोरेशन के डायरेक्टर- स्ट्रेटजी सुदीप भट्ट के मुताबिक, भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र में यह एक महत्वपूर्ण संरचनात्मक बदलाव है. डेवलपर्स अब आक्रामक अधिग्रहण के बजाय पूंजी के कुशल उपयोग, परियोजनाओं की व्यवहार्यता और दीर्घकालिक मूल्य सृजन पर ध्यान दे रहे हैं. उन्होंने कहा कि कुल जमीन सौदों में लगभग हर चार में से एक सौदा JDA मॉडल के तहत हो रहा है. इससे डेवलपर्स को शुरुआती वित्तीय जोखिम कम करने और जमीन मालिकों के साथ प्रभावी साझेदारी स्थापित करने में मदद मिलती है. गुरुग्राम जैसे बाजार बुनियादी ढांचे के विस्तार, घर खरीदारों की बदलती आकांक्षाओं और प्रीमियम आवासीय परियोजनाओं की निरंतर मांग के चलते अपनी स्थिति बनाए हुए हैं. द्वारका एक्सप्रेसवे जैसे माइक्रो-मार्केट बेहतर कनेक्टिविटी और विकसित आवासीय परिवेश के कारण आकर्षक बने हुए हैं. उनके मुताबिक, रियल एस्टेट का अगला विकास चरण जमीन अधिग्रहण की मात्रा से नहीं, बल्कि लोकेशन की गुणवत्ता, मजबूत साझेदारियों और भविष्य की जरूरतों के अनुरूप परियोजनाएं विकसित करने की क्षमता से तय होगा.

बेंगलुरु स्थित संजीविनी ग्रुप के मैनेजिंग डायरेक्टर सुरेश एच. ए. के मुताबिक, डेवलपर्स अब बेहतर कनेक्टिविटी, विकसित सामाजिक बुनियादी ढांचे और टिकाऊ मांग वाले भूखंडों को प्राथमिकता दे रहे हैं. बेंगलुरु में टेक्नोलॉजी इकोसिस्टम, ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) का विस्तार और बुनियादी ढांचे का विकास आवासीय मांग को बढ़ावा दे रहे हैं. उन्होंने कहा कि अब बड़े पैमाने पर जमीन खरीदने के बजाय स्थापित और उभरते विकास कॉरिडोर में रणनीतिक रूप से स्थित भूखंडों पर ध्यान दिया जा रहा है. JDA डेवलपर्स को शुरुआती पूंजी निवेश नियंत्रित रखते हुए अच्छी लोकेशन पर जमीन तक पहुंच बनाने का अवसर देता है.

एक्यूस्पेस के मैनेजिंग डायरेक्टर मुकेश चौधरी का कहना है कि जमीन अधिग्रहण की रणनीति में बदलाव से टियर-2 शहरों के लिए भी नए अवसर बन रहे हैं. इन बाजारों में अपेक्षाकृत कम शुरुआती लागत पर रणनीतिक रूप से स्थित जमीन हासिल कर आवासीय और व्यावसायिक परियोजनाएं विकसित की जा सकती हैं. उन्होंने कहा कि आने वाले समय में डेवलपर्स महानगरों के साथ उभरते शहरों में भी निवेश की संभावनाएं तलाशेंगे. हालांकि, उनका ध्यान ऐसे स्थानों पर रहेगा, जहां वास्तविक आर्थिक गतिविधियां, बुनियादी ढांचे के विकास की स्पष्ट संभावनाएं और अंतिम खरीदारों की टिकाऊ मांग मौजूद हो.
 

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