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भारतीय रियल एस्टेट पर युद्ध का प्रभाव : जब संघर्ष का सामना ईंट और कंक्रीट से होता है

भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र समय-समय पर आए संघर्षों और युद्धों के दौरान अस्थायी मंदी का सामना जरूर करता है, लेकिन इसका मूल ढांचा और दीर्घकालिक मांग स्थिर बनी रहती है.

बिजनेस वर्ल्ड ब्यूरो 1 year ago

युद्ध शायद ही किसी चीज को अछूता छोड़ता है, खासकर रियल एस्टेट को भी नहीं, हम जरूरी नहीं कि सिर्फ ध्वस्त हुई इमारतों की बात कर रहे हों, हालांकि संघर्ष क्षेत्रों में उन्हें जरूर ध्यान में रखा जाना चाहिए. सशस्त्र संघर्ष आमतौर पर अर्थव्यवस्थाओं पर नकारात्मक प्रभाव डालते हैं, सिवाय इसके कि कोई देश खुद को 'युद्ध अर्थव्यवस्था' के रूप में पुनर्गठित कर ले. ऐसी आर्थिक पुनर्रचना केवल लंबे समय तक चलने वाले युद्धों के दौरान ही होती है और इसके साथ कई मानवीय मूल्य जुड़ते हैं.

युद्ध निर्माण कार्यों को रोक देते हैं और अंतिम-उपयोगकर्ता तथा निवेशकों के विश्वास को कम कर देते हैं. घर खरीदने की इच्छा रखने वाले अपने निर्णय स्थगित कर देते हैं. खुदरा विक्रेता अपने विस्तार योजनाओं पर रोक लगा देते हैं, और पर्यटक अपनी यात्रा योजनाएं टाल देते हैं. रियल एस्टेट बाजार अनुकूलन करता है, रुकता है, और फिर से उभरता है.

अगर हम भारत की पिछली दो सबसे महत्वपूर्ण सैन्य कार्रवाइयों 1971 का भारत-पाक युद्ध और 1999 का कारगिल युद्ध को देखें, तो हमने देखा कि यह प्रक्रिया रियल एस्टेट के चार प्रमुख क्षेत्रों: आवासीय, वाणिज्यिक, खुदरा, और आतिथ्य क्षेत्र में स्पष्ट रूप से सामने आई.

युद्ध – 'वास्तविक' प्रभाव

युद्ध कई आर्थिक प्रभाव और पार्श्व प्रभाव उत्पन्न करता है जो रियल एस्टेट बाजार को विभिन्न तरीकों से प्रभावित करते हैं:

1. अंतिम-उपयोगकर्ता और निवेशकों का विश्वास कम होना – घर खरीदार खरीद स्थगित करते हैं, व्यवसाय कार्यालय पट्टों में देरी करते हैं, और निवेशक सुरक्षित विकल्पों जैसे सोना (और आजकल क्रिप्टोकरेंसी) की ओर रुख करते हैं.
2. कच्चे माल की कमी – निर्माण के मुख्य घटक – स्टील और सीमेंट – देश की रक्षा संरचना को मजबूत करने के लिए स्थानांतरित किए जा सकते हैं, और/या इनके दामों में तेज़ वृद्धि हो सकती है.
3. सरकारी खर्च में बदलाव – सरकारें सैन्य पर अधिक खर्च करती हैं और बुनियादी ढांचे व उपभोक्ता रियल एस्टेट पर खर्च कम करती हैं.
4. पूंजीगत मूल्यों में गिरावट – जबकि सशस्त्र संघर्ष किरायों को अधिक प्रभावित नहीं करते, कम मांग के कारण आवासीय संपत्तियों के पूंजी मूल्य में कमी आ सकती है.

1971 भारत-पाक युद्ध: निर्माण कार्य ठप

दिसंबर 1971 में 13 दिनों तक चला यह संघर्ष भारत की सीमाओं को फिर से परिभाषित करने से कहीं अधिक कर गया, इसने देश की अर्थव्यवस्था को लगभग ठप कर दिया. जीडीपी वृद्धि दर में भारी गिरावट आई. वित्त वर्ष 1970 में 5.4% से घटकर वित्त वर्ष 1972 में 1% हो गई। साथ ही, महंगाई 11% से ऊपर चली गई और निर्माण कार्य मुख्यतः सैन्य स्थलों तक ही सीमित रह गया.

-आवासीय बाजार पर प्रभाव
मुंबई (उस समय बॉम्बे) में राज्य सरकार ने सीमेंट और स्टील पर सख्त नियंत्रण लगा दिया, जिससे आवासीय परियोजनाओं की मंजूरी में 12% की गिरावट आई. सौभाग्यवश, किराया नियंत्रण कानून कठोर बने रहे, जिससे महंगाई के बावजूद किराया दरों में वृद्धि नहीं हुई. आश्चर्य नहीं कि 1971 में शहर में संपत्ति पंजीकरण लगभग 10% घट गया.

-वाणिज्यिक रियल एस्टेट पर प्रभाव
एफडीआई प्रवाह उल्लेखनीय नहीं था, और निजी कार्यालय स्थलों का विकास पूरी तरह रुक गया. मुंबई के फोर्ट क्षेत्र और दिल्ली के कनॉट प्लेस जैसे स्थानों में खालीपन की दरें बहुत बढ़ गईं. हालांकि, कार्यालय किराए नहीं गिरे क्योंकि आपूर्ति सीमित थी और नियम कठोर थे.

-खुदरा रियल एस्टेट पर प्रभाव
1971 में भारत का हाई-स्ट्रीट खुदरा परिदृश्य अधिकतर असंगठित और अप्रतिबंधित था, लेकिन पुरानी दिल्ली और कोलकाता की स्थानीय दुकानों में फुटफॉल में उल्लेखनीय गिरावट देखी गई. 1971 के उपलब्ध अदालती अभिलेखों के अनुसार, मुंबई में दुकानों के किराया विवादों में 18% की वृद्धि हुई क्योंकि किरायेदारों में तनाव बढ़ गया.

-हॉस्पिटैलिटी रियल एस्टेट पर प्रभाव
स्वाभाविक रूप से, भारत में पर्यटन युद्ध से प्रभावित हुआ. 1970 में जहां 2.02 मिलियन विदेशी पर्यटक आए थे, 1971 में यह संख्या घटकर 1.96 मिलियन रह गई। दिल्ली में होटलों की औसत ऑक्यूपेंसी 45% से नीचे आ गई और उस समय की प्रमुख हॉस्पिटैलिटी कंपनी इंडियन होटल्स कंपनी  की आय में दो अंकों की गिरावट दर्ज की गई, विशेष रूप से उन क्षेत्रों में जो सीधे युद्ध से प्रभावित थे, इनमें खासकर श्रीनगर शामिल था.

1999 का कारगिल युद्ध: छोटा लेकिन गहरा प्रभाव

तीन महीने तक चले कारगिल युद्ध ने अल्पकालिक रूप से बाजार में भारी घबराहट पैदा कर दी. हालांकि, उस समय तक भारत की अर्थव्यवस्था उदारीकृत और काफी अधिक लचीली हो चुकी थी, और इसने तेजी से पुनरुद्धार किया.

-आवासीय बाजार पर प्रभाव
1999 में, देश का रियल एस्टेट बाजार पहले से ही एशियाई वित्तीय संकट के प्रभाव से जूझ रहा था. इस बार, आवासीय किरायों पर सीधा असर पड़ा. दिल्ली और मुंबई के प्रमुख आवासीय क्षेत्रों में किराया दरें इन तीन महीनों में 3–8% तक गिर गईं और 1999 के अंत तक न्यूनतम स्तर पर आ गईं. दिलचस्प रूप से, संघर्ष और उसके सभी प्रभावों के बावजूद, मुंबई के कफ परेड में लक्ज़री अपार्टमेंट्स की कीमतें तब भी INR 20,000–23,200 प्रति वर्ग फुट के बीच थीं.

- वाणिज्यिक रियल एस्टेट पर प्रभाव
1999 में लगभग 4.8 मिलियन वर्ग फुट का नया कार्यालय क्षेत्र प्रमुख शहरों में उपलब्ध हुआ. कनॉट प्लेस जैसे केंद्रीय व्यापारिक जिलों में खालीपन की दर 11–15% तक बढ़ गई और किराया दरों में मामूली गिरावट आई. बड़ी अंतरराष्ट्रीय कंपनियों ने अपने पट्टे रद्द नहीं किए, लेकिन अधिकांश मामलों में उन्हें स्थगित कर दिया.

उस समय, बेंगलुरु अभी तक भारत की पूर्ण रूप से स्थापित सिलिकॉन वैली नहीं बना था, लेकिन कोरमंगला जैसे क्षेत्रों में पूर्ण विकसित आईटी पार्क थे, जहां ₹35–65 प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से पट्टे की प्रक्रिया निर्बाध चलती रही.

-खुदरा रियल एस्टेट पर प्रभाव
कारगिल युद्ध उस समय हुआ जब देश के पहले मॉल मुंबई का क्रॉसरोड्स और दिल्ली का अंसल प्लाजा अपने अंतिम चरण में थे. प्रीमियम खुदरा रियल एस्टेट, जो 1999 में एक चमकदार नवीनता थी, वाणिज्यिक रियल एस्टेट की तुलना में ऊंचे किराए प्राप्त कर रहा था, लेकिन संघर्ष ने अधिकांश सूचीबद्ध खुदरा विक्रेताओं को अपनी दुकानें खोलने की योजनाएं स्थगित करने के लिए प्रेरित किया.

-हॉस्पिटैलिटी रियल एस्टेट पर प्रभाव
आश्चर्यजनक रूप से, सीधे प्रभावित क्षेत्रों को छोड़कर, पर्यटन उद्योग काफी हद तक स्थिर बना रहा है. 1999 में फ्री ट्रेड एग्रीमेंट्स (FTAs) में 5.3% की वृद्धि दर्ज की गई, जिसका श्रेय उस समय की सरकार की पर्यटन को बढ़ावा देने की पहल और कमजोर रुपये को दिया गया. उत्तर भारत में इन तीन महीनों में होटल बुकिंग रद्द होने की दर 20–30% तक पहुंच गई. दिल्ली और कश्मीर के होटलों को भारी झटका लगा, और MICE बुकिंग बड़े पैमाने पर रद्द हो गईं. दिलचस्प बात यह है कि कारगिल शांति बहाली के बाद एक लोकप्रिय पर्यटन स्थल बन गया और 2003 तक वहां पर्यटकों की संख्या दोगुनी होकर 44,000 प्रति वर्ष पहुंच गई.

रियल एस्टेट की लचीलापन – आधार में क्या है

इन दोनों युद्धों के बाद भारत के रियल एस्टेट बाजार को तीन प्रमुख कारकों से लाभ हुआ, दबी हुई मांग (घर और कार्यालय की आवश्यकता बनी रही), सख्त नियम (आरबीआई के रूढ़िवादी ऋण मानदंडों ने लीवरेज को कम रखा, जिससे घबराहट पर लगाम लगी), और स्टॉक मार्केट का त्वरित सुधार, जबकि निफ्टी इन दोनों संघर्षों के दौरान लगभग 5% तक गिरा, यह 5–6 महीनों में पलट कर सकारात्मक रिटर्न देने लगा.

आज – टकराव की बढ़ती लागत

अगर वर्तमान संघर्ष व्यापक होता है, तो हमें कुछ संभावित परिणामों के लिए तैयार रहना चाहिए:

-आवासीय क्षेत्र 

दिल्ली-एनसीआर और उत्तर भारत के अन्य हिस्सों में आवासीय बिक्री में अल्पकालिक रूप से 5–10% की गिरावट देखी जा सकती है. लक्जरी आवास खरीदार अनिश्चितता के समय में खरीदारी टाल देते हैं. जैसे ही स्थिति सामान्य होगी, मध्यम-आय वर्ग के आवास की मांग सबसे पहले उभरेगी. हालांकि, सीमेंट और स्टील की कीमतें मध्यम अवधि में ऊंची बनी रह सकती हैं जब तक कि सरकार हस्तक्षेप न करे.

-वाणिज्यिक रियल एस्टेट

यदि संघर्ष जारी रहता है या फैलता है, तो यह उम्मीद की जा सकती है कि बहुराष्ट्रीय कंपनियां भारत में प्रवेश/विस्तार की योजनाओं को अस्थायी रूप से रोक सकती हैं. इससे स्पष्ट रूप से लीजिंग संख्या प्रभावित होगी, लेकिन दीर्घकालिक मांग, विशेष रूप से जीसीसी, बीएफएसआई और आईटी क्षेत्रों से 12 महीनों या उससे कम में लौट आएगी और मजबूत होगी.

-खुदरा रियल एस्टेट

 बड़े मॉल्स को दीर्घकालिक पट्टों और किराया माफी क्लॉज के कारण ज्यादा चिंता की जरूरत नहीं है, इसलिए वे इस तरह की स्थितियों को हाई-स्ट्रीट रिटेल की तुलना में अधिक चतुराई से झेल सकते हैं. फुटफॉल में गिरावट और स्टोर लॉन्च स्थगित होते देखे जा सकते हैं. फिर भी, भारत की उपभोग प्रवृत्ति इन बाधाओं को तेजी से पार कर लेगी और भारतीय खुदरा विक्रेताओं ने कोविड-19 के दौरान लचीलापन का कौशल सिद्ध किया है, भीड़ को वापस लाने के लिए बेहद रचनात्मक प्रचार अपेक्षित हैं.

-हॉस्पिटैलिटी रियल एस्टेट

स्वाभाविक रूप से, यदि संघर्ष जारी रहता है या फैलता है, तो दिल्ली, कश्मीर और अन्य प्रभावित क्षेत्रों में होटल बुकिंग्स की रद्दीकरणों की बाढ़ देखी जा सकती है. इन क्षेत्रों में होटल ऑक्यूपेंसी में 10–15% तक की गिरावट देखी जा सकती है. हालांकि, घरेलू अवकाश यात्रा, जो लगभग 90% रूम-नाइट्स के लिए जिम्मेदार है, प्रभावित नहीं होगी और जैसे ही शत्रुता समाप्त होगी, हम ‘विजय पर्यटन’ में भारी उछाल की उम्मीद कर सकते हैं, जैसा कि कारगिल के बाद देखा गया था.

कीमतें और किराए

जब तक शत्रुता एक वित्तीय वर्ष से अधिक समय तक नहीं चलती, तब तक हम आवासीय पूंजी मूल्यों में किसी महत्वपूर्ण गिरावट की अपेक्षा नहीं करते. आज का बाजार बड़े, सूचीबद्ध और वित्तीय रूप से मजबूत डेवलपर्स द्वारा संचालित है, जिन पर अत्यधिक ऋण भार नहीं है. इससे उन्हें लंबी अवधि तक परियोजनाओं को रोक कर रखने की क्षमता मिलती है, और प्रमुख बैंक भी अच्छी तरह से पूंजीकृत हैं. कीमतों में वृद्धि पर कुछ समय के लिए विराम लग सकता है, जिसके बाद अगले वर्ष निर्माण लागत के बढ़ने के कारण कीमतों में तेज उछाल संभव है.

निष्कर्ष 

अगर अतीत के युद्धों और संघर्षों ने हमें कुछ सिखाया है, तो वह यह है, ये भावना को अस्थायी रूप से धीमा कर सकते हैं और निर्णयों को रोक सकते हैं, लेकिन भारत के रियल एस्टेट बाजार को तोड़ नहीं सकते. 1971 में, जब युद्ध चल रहा था, तब भी मुंबई (तब बॉम्बे) उपग्रह शहर नवी मुंबई का विकास कर रहा था. 1999 में, लक्जरी घरों की मांग निर्बाध बनी रही, पहले मॉल्स अपने दरवाजे खोल रहे थे, और युद्ध समाप्त होने से पहले ही ‘रिवेंज टूरिज़्म’ की योजनाएं बनाई जा रही थीं.

हमें बाजार में कुछ अल्पकालिक मंदी देखने को मिल सकती है, लेकिन पूरी तरह से गिरावट की कोई संभावना नहीं है. जब से आखिरी बार बम बड़े पैमाने पर गिरे थे, तब से बहुत कुछ बदल गया है, देश की अर्थव्यवस्था काफी मजबूत हो चुकी है, इसका रियल एस्टेट क्षेत्र अधिक अनुशासित और विनियमित हो गया है, और घर खरीदारों ने उस समय यानी जब COVID-19 आया, तब भी अपने सबसे मजबूत रूप का प्रदर्शन किया जब यह माना जा रहा था कि आवासीय बाजार का अंत आ गया है. 

हम तैयार हैं – चाहे यह संघर्ष अल्पकालिक हो या दीर्घकालिक.

(लेखक-डॉ. प्रशांत ठाकुर, क्षेत्रीय निदेशक एवं प्रमुख- अनुसंधन, ANAROCK ग्रुप)

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