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किफायती आवास संकट: क्या बजट 2025-26 बदलेगा परिस्थितियां?

Covid के बाद से छोटे और सस्ते घरों की आपूर्ति में कमी आई है, ऐसे में रियल एस्टेट डेवलपर्स की केंद्रीय बजट से इस संकट को हल करने की उम्मीदें बढ़ गई हैं, जिससे इस क्षेत्र में पुनरुद्धार हो सके.

बिजनेस वर्ल्ड ब्यूरो 1 year ago

पिछले कुछ वर्षों में भारत में किफायती आवास की बिक्री और आपूर्ति में गिरावट को देखते हुए, यह भूलना आसान है कि कभी यह खंड आवास उद्योग का वास्तविक प्रतीक हुआ करता था. फिर भी, कुछ समय पहले तक, भारतीय रियल एस्टेट डेवलपर्स ने इसे बहुत गंभीरता से लिया, साथ ही कीमतों को नियंत्रित करने और बिक्री की निरंतरता सुनिश्चित करने के लिए छोटी इकाइयों को डिजाइन करने के लिए नियमित रूप से अपने आर्किटेक्ट्स के साथ जुड़ते रहे.

यह प्रवृत्ति अपने चरम पर तब पहुंची जब केंद्रीय सरकार ने 'हाउसिंग फॉर ऑल' कार्यक्रम के तहत किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए एकजुट प्रयास किए. इस अवधि में, सरकार ने ऐसे आवासों के खरीदारों और डेवलपर्स के लिए कई आकर्षक प्रोत्साहन की घोषणा की. सस्ती आवास की कहानी ने एक देशभक्ति रंग लिया और यहां तक कि बड़े ब्रैंड डेवलपर्स भी इसमें शामिल हो गए (हालाँकि कभी-कभी अपने 'सिस्टर' ब्रांडों के माध्यम से) ताकि वे अपनी 'लाइफस्टाइल हाउसिंग' की प्रतिष्ठा को नुकसान न पहुंचाएं.

2018 और 2019 में इस खंड का आपूर्ति हिस्से ने कुल आपूर्ति का लगभग 40 प्रतिशत हिस्सा लिया. पुणे, कोलकाता, चेन्नई और एनसीआर जैसे शहरों में ऐसे घरों की आपूर्ति लगातार अधिक थी, जो निम्न जीएसटी दरों और टैक्स में राहत जैसे प्रोत्साहनों से प्रेरित थी.

महामारी का प्रभाव

COVID-19 महामारी ने इन गतिशीलताओं को गहरे रूप से बदल दिया, और आज के दिन हम नहीं कह सकते कि यह बदलाव अस्थायी है या दीर्घकालिक, किसी भी स्थिति में जब देश मोदी 3.0 सरकार के केंद्रीय बजट का इंतजार कर रहा है, तो यह निस्संदेह स्पष्ट है कि लंगड़ाते सस्ते आवास क्षेत्र के लिए दांव बहुत ऊंचे हैं. वास्तव में, यह उम्मीद की जा रही है कि बजट 2025-26 इस क्षेत्र के लिए एक पुनर्जीवित मोड़ साबित होगा.

महामारी के बाद, आवास की मांग में काफी बदलाव आया. अब, भारतीयों को बड़े और बहु-कार्यात्मक घरों की आवश्यकता थी, जिनमें जीवनशैली सुविधाओं का व्यापक प्रसार हो. COVID-19 के चलते राष्ट्रीय स्तर पर क्लॉस्ट्रोफोबिया का अनुभव हुआ. साथ ही, घरों के कार्यस्थल से अलग स्थान होने का विचार भी बदल गया - अब उन्हें आवासीय सुविधाएं और कार्यालय दोनों के रूप में काम करना था.

काफी कम समय में किफायती आवास की पहले मजबूत आपूर्ति झुकी और घट गई. इसकी कुल आपूर्ति हिस्सेदारी 2018 में 40 प्रतिशत से घटकर 2024 में 16 प्रतिशत रह गई. लक्षित ग्राहक वर्ग, जिसमें ब्लू-कॉलर श्रमिक, कम वेतन वाले कर्मचारी और जो अपने करियर की शुरुआत कर रहे थे, वे गंभीर रूप से नकदी की कमी से जूझ रहे थे और जाहिर है, घर खरीदने को उनकी प्राथमिकताओं में स्थान नहीं था. इसके बजाय, महामारी के घटने के बाद किराए पर घरों की मांग बढ़ी और व्यवसायों ने 'ऑफिस लौटने' का आह्वान किया.

पहले जो लोकप्रिय मॉडल था, जिसमें छोटे 'स्टार्टर' घरों के साथ साधारण शुरुआत होती थी और पूंजी सराहना और करियर वृद्धि के आधार पर बाद में बड़े घरों में अपग्रेड किया जाता था, वह अब आकर्षक नहीं रहा. जो भारतीय होमओनरशिप पर विचार कर रहे थे, उनके पास जितना बड़ा घर संभव था, उस पर ध्यान केंद्रित था. यह प्रवृत्ति आज भी जारी है, और मूल रूप से छोटे आकार के सस्ते आवास का इसमें कोई स्थान नहीं है.

आपूर्ति में गिरावट

डेवलपर्स के स्तर पर, भूमि, श्रम और निर्माण सामग्रियों की लागत में लगातार वृद्धि (जो किफायती आवास के कम मुनाफा मार्जिन और सभी संबंधित वित्तीय लाभों की वापसी से और अधिक जटिल हो गई) ने किफायती आवास के प्रति उनके पहले के उत्साह को घटा दिया. इसके बजाय, उन्होंने उस पर ध्यान केंद्रित किया जो अच्छी तरह से बिक रहा था और बिकता रह रहा है - बड़े यूनिट्स जिनमें अच्छी जीवनशैली की सुविधाएं हों.

2024 और जनवरी 2025 के मौजूदा समय में, बेंगलुरु में इस खंड में कोई आपूर्ति नहीं है. हैदराबाद और चेन्नई में केवल 2 प्रतिशत आपूर्ति हिस्सेदारी देखी जा रही है. इस खंड में कोई महत्वपूर्ण गतिविधि करने वाले एकमात्र शहर कोलकाता और मुम्बई महानगरीय क्षेत्र (MMR) हैं. इन दोनों शहरों में, कुल आने वाली आपूर्ति का लगभग 31 प्रतिशत मूल्य 40 लाख रुपये से कम है.

एनसीआर ने किफायती आवास के अपने हिस्से में एक महत्वपूर्ण गिरावट देखी है, जो 2020 में 62 प्रतिशत से घटकर 2024 में केवल 11 प्रतिशत रह गई है. मांग और आपूर्ति दोनों दृष्टिकोणों से, एनसीआर उच्च-स्तरीय और लक्जरी संपत्तियों में कहीं अधिक रुचि दिखा रहा है, जो उस वर्ष में बेची गई आवासीय संपत्तियों के मूल्य में वृद्धि से स्पष्ट है। 2024 में एनसीआर के प्राथमिक बाजार में बेची गई आवासीय अपार्टमेंट्स का मूल्य लगभग INR 90,000 करोड़ होने का अनुमान है, जो 2023 की तुलना में 32 प्रतिशत अधिक है. मूल्य के हिसाब से, एनसीआर मुम्बई महानगरीय क्षेत्र (MMR) के बाद दूसरे स्थान पर है.

पीएमएवाई - वर्तमान स्थिति

हालांकि यह कोई रिकॉर्ड नहीं तोड़ रहा है, प्रधानमंत्री आवास योजना (PMAY - शहरी) ने 2015 के मध्य में घोषित होने के बाद से लगातार प्रगति की है. आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, 20 जनवरी 2025 तक 118.64 लाख घरों को स्वीकृति मिल चुकी है. लगभग 90.22 लाख यूनिट्स पूरी हो चुकी हैं, और लगभग 112.50 लाख 'ग्राउंडेड' हो चुकी हैं. वित्तीय दृष्टिकोण से, लगभग 200,000 करोड़ रुपये की केंद्रीय सहायता पहले ही दी जा चुकी है.

काफी अच्छी प्रगति के बावजूद, पीएमएवाई को अधिक लोगों तक पहुंचाना जरूरी है, और इसके बारे में जागरूकता को भी एक बड़ा बढ़ावा देने की आवश्यकता है. नई, अनुकूलनीय, टिकाऊ और सस्ती निर्माण प्रौद्योगिकियों का उपयोग बड़े पैमाने पर आवास परियोजनाओं को तेजी से विकसित करने के लिए किया जा सकता है. सरकार को संपत्ति रिकॉर्ड्स में अड़चनों को भी समाप्त करने की कोशिश करनी चाहिए.

पीएमएवाई का एक महत्वपूर्ण पहलू है होम लोन पर ब्याज सब्सिडी और व्यक्तिगत घरों के निर्माण या सुधार के लिए प्रत्यक्ष सब्सिडी. हालांकि, इन सब्सिडी के लिए पात्र होने के लिए संपत्तियों को शीर्षक दस्तावेजों की आवश्यकता होती है - जो एक बड़ी रुकावट है, क्योंकि भारत का भूमि रिकॉर्ड्स प्रणाली अभी इतनी उन्नत नहीं है कि इसे समग्र रूप से और बड़े पैमाने पर हल किया जा सके.

किसी भी घोषणा जो केंद्रीय बजट 2025-26 में सस्ती आवास के संदर्भ में की जाएगी, उसमें निश्चित रूप से पीएमएवाई शामिल होगा. रचनात्मक समाधान और मजबूत राजनीतिक इच्छाशक्ति इस अत्यंत महत्वपूर्ण कार्यक्रम को फिर से मुख्यधारा में ला सकती है, जहां इसका स्थान है.

क्या परिस्थितियां बदल रही हैं?

राष्ट्रीय स्तर पर, बढ़ती कीमतों ने लक्जरी आवास को धीरे-धीरे कम कर दिया है, और यह एक मोड़ उत्पन्न कर सकता है जहां सस्ती आवास खंड के लिए चक्र एक बार फिर सकारात्मक हो सकता है. आगामी केंद्रीय बजट में सस्ती आवास खंड के लिए कोई महत्वपूर्ण घोषणा इस प्रवृत्ति को मजबूत कर सकती है और सस्ती आवास को गंभीर रूप से जरूरी सहायता प्रदान कर सकती है.

यहां तक कि अगर ऐसे कदम एक पूर्ण पुनरुत्थान की शुरुआत नहीं करते, तो वे कम से कम इस खंड की समग्र संभावनाओं को बेहतर बना सकते हैं. अंत में, एक स्वस्थ आवास बाजार एक व्यापक खरीदार वर्ग की सेवा करता है और केवल एक खंड को प्राथमिकता नहीं देता.

ANAROCK किफायती आवास को 40 लाख रुपये से कम कीमत वाले यूनिट्स के रूप में परिभाषित करता है.

(लेखर-अनुज पुरी, चेयरमैन - ANAROCK समूह)

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