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BW Class: REITs क्या होते हैं, जानिए आप इससे कैसे कमाई कर सकते हैं

जिस तरह से म्यूचुअल फंड में इंडिविजुअल, कंपनियां और वित्तीय संस्थाएं पैसा डालती हैं, ठीक उसी तरह REIT भी पैसे जुटाता है, लोग इसमें पैसा निवेश करते हैं.

बिजनेस वर्ल्ड ब्यूरो 1 year ago

अगर आप रियल एस्टेट में निवेश करना चाहते हैं, लेकिन आपके पास ज्यादा पैसे नहीं हैं. तो इसका एक तरीका निकाला गया जिसका नाम है REIT - रियल एस्टेट इनवेस्टमें ट्रस्ट. अब ये क्या होता है, आप इसमें कैसे निवेश कर सकते हैं, ये काम कैसे करता है. इस आर्टिकल में हम आपको समझाएंगे 

REIT क्या होता है

म्यूचुअल फंड तो समझते ही हैं, ठीक वैसे ही REIT होता है. जिस तरह से आप शेयर मार्केट में पैसा डायरेक्ट नहीं लगाते हैं, बल्कि म्यूचुअल फंड में लगाते हैं, म्चूयुअल फंड हाउस आपके पैसे को शेयर मार्केट में अलग अलग कंपनियों के शेयरों में लगाता है. ठीक उसी तरह REIT भी काम करता है. आपको सीधे तौर पर रियल एस्टेट में पैसा लगाने की जरूरत कतई नहीं है. आपको सिर्फ REIT में पैसा लगाना है, जो तमाम रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स में आपके पैसों को निवेश करता है. 
 
जिस तरह से म्यूचुअल फंड में इंडिविजुअल, कंपनियां और वित्तीय संस्थाएं पैसा डालती हैं, ठीक उसी तरह REIT भी पैसे जुटाता है, लोग इसमें पैसा निवेश करते हैं. जिस तरह से म्यूचुअल फंड शेयर खरीदते हैं ठीक उसी तरह REIT कमर्शियल प्रॉपर्टीज में निवेश करता है, जैसे- शॉपिंग कॉम्लेक्स, ऑफिस स्पेस, आईटी पार्क, SEZ, होटल या फिर कोई मॉल.  

REIT भी दो तरह के होते हैं, Equity REIT और Mortgage REIT. चलिए इनको एक -एक करके समझते हैं  

Equity REIT
Equity REIT क्या होता है और कैसे काम करता है, पहले ये समझते हैं. मान लीजिए किसी REIT में कई निवेशकों ने पैसा डाला, उससे कोई मॉल खरीदा गया या कोई दुकान खरीदी गई. जब वो मॉल या दुकान बनकर किराये पर चढ़ जाएगी और उससे रेंट आने लगेगा या फिर कोई प्रॉपर्टी बेच दी तो उससे जो मुनाफा आएगा उसे वापस निवेशकों में बांट दिया जाता है, जिसे डिविडेंड कहा जाता है. और इसको कहते हैं Equity REIT, जहां पर मुख्य इनकम सोर्स रेंटल होता है. 

Mortgage REIT
इसमें REIT उन निवेशकों को लोन देता है जो प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं, इससे REIT को ब्याज के तौर पर कमाई होती है, इसलिए इसे Mortgage REIT कहते हैं. इसमें निवेशकों को डिविडेंड के रूप में पैसे लौटाए जाते हैं. 

साल 2014 में REIT की शुरुआत की गई, मार्केट रेगुलेटर सेबी (Sebi) ने इसके लिए 2015 में नियम बनाए थे. चलिए वो नियम क्या थे जरा एक नजर डाल लेते हैं 

REIT के लिए क्या हैं नियम 
1. REIT एक कंपनी या LLP के तौर पर नहीं बल्कि एक ट्रस्ट के रूप में काम करेगा
2- जो भी REIT लाना चाहता है उसे पहले सेबी में रजिस्टर्ड करना होगा और इनकी ट्रेडिंग स्टॉक एक्सचेंज पर होगी.  
3- कुल असेट वैल्यू का 80 परसेंट हिस्सा पूरी तरह से तैयार और रेंट वाली प्रॉपर्टीज में निवेश करना ही जरूरी है, जिसका लॉक इन पीरियड 3 साल का है 
4- 10 परसेंट हिस्सा रिस्क वाले असेट में डाल सकते हैं, इसमें अंडर कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टीज के अंदर 10 परसेंट हिस्सा ही निवेश कर सकते हैं
5-बाकी के 10 परसेंट हिस्से को कई जगह निवेश किया जा सकता है. रियल एस्टेट कंपनियों को लोन दिया जा सकता है, रियल एस्टेट कंपनियों के शेयर खरीदे जा सकते हैं, सरकारी सिक्योरिटीज में डाला जा सकता है.  
6- इसके पैसे को खाली जमीन या एग्रीकल्चरल जमीन पर निवेश नहीं किया जा सकता है 

REIT निवेशकों को क्या फायदा 
हमें सीधा रियल एस्टेट में निवेश करने की बजाय क्यों REIT के जरिए निवेश करना चाहिए. इसकी कई वजहें है, जिसमें एक मुख्य वजह ये है कि आप कोई भी कमर्शियल प्रॉपर्टी 40-50 लाख की होती है, इतना बड़ा अमाउंट हर किसी के पास नहीं होता है, लेकिन उस प्रॉपर्टी में आप REIT के जरिए निवेश कर सकते हैं, उसकी कुछ यूनिट्स खरीदकर आप भी उस प्रॉपर्टी में हिस्सेदार बन सकते हैं. इसके लिए आपको बहुत ज्यादा निवेश की जरूरत नहीं होती है. 

REIT के निवेशकों को डिविडेंड के रूप में फायदा मिलता है. सेबी के नियमों के मुताबिक किसी प्रॉपर्टी के रेंट से या उसको बेचकर जितना भी पैसा आएगा, उसका 90 परसेंट निवेशकों को लौटा दिया जाएगा. मान लीजिए कि REIT ने किसी प्रॉपरर्टी को बेच दिया, और उस पैसे को वापस किसी प्रोजेक्ट में निवेश नहीं किया गया तो उसका 90 परसेंट पैसा निवेशकों को लौटाना होगा. मतलब निवेशकों को मुनाफे का एक बड़ा हिस्सा मिलता ही है. इससे निवेशकों को नियमित आय होती है, इसके अलावा प्रॉपर्टी के दाम बढ़ने से भी फायदा होता है. 

अगर आप अपनी यूनिट्स बेचना भी चाहते हैं तो कभी भी बेच सकते हैं. जैसे म्यूचुअ फंड्स में होता है. ये प्रक्रिया बेहद पारदर्शी होती है. खरीदार आपको एक्सचेंज पर ही मिलते हैं और खोजने की जरूरत नहीं होती है. रियल एस्टेट में डायरेक्ट निवेश से आपको नुकसान हो सकता है, लेकिन REIT में आपको डायवर्सिफिकेशन का फायदा मिलता है. 

कितना निवेश कर सकते हैं
हालांकि जब इसकी शुरुआत की गई थी तब इसमें न्यूनतम निवेश की रकम 2 लाख रुपये थी, लेकिन सेबी ने पहले इसे घटाकर 50,000 रुपये किया, फिर इसे घटाकर 10,000-15,000 रुपये कर दिया गया. सेबी चाहती है कि ज्यादा से ज्यादा लोग इसमें निवेश करें. सेबी ने न्यूनतम ट्रेडिंग लॉट को भी 200 यूनिट्स से घटाकर एक यूनिट कर दिया है. 

अबतक देश में कितने REITs
अभी देश में तीन REITs शेयर बाजार पर लिस्ट हो चुके हैं. Embassy Office Parks Real Estate Investment Trust देश का पहला Reit है, इसके बाद indspace Business Parks REIT और Brookfield India Real Estate Trust है. 
 

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