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अदालत का बड़ा संकेत, MHADA प्रोजेक्ट्स में फ्री-सेल खरीदारों को अलग सोसाइटी की छूट

रिहैब टेनेंट्स के साथ जबरन विलय नहीं, अदालतें बाजार दर पर फ्लैट खरीदने वालों के लिए स्वतंत्रता और अपनी सोसाइटी बनाने के अधिकार को बरकरार रखती हैं.

बिजनेस वर्ल्ड ब्यूरो 5 months ago

पलक शाह
मुंबई भर में MHADA-नेतृत्व वाले पुनर्विकास में फ्री-सेल हिस्से में फ्लैट खरीदने वाले नए होमबायर्स को एक स्पष्ट, अदालत-समर्थित अधिकार प्राप्त है कि वे अपनी स्वतंत्र सहकारी हाउसिंग सोसाइटी रजिस्टर कर सकते हैं और उन्हें मूल रिहैब टेनेंट्स या MHADA लॉटरी आवंटियों द्वारा बनाई गई सोसाइटियों के साथ विलय करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता. यह बात बॉम्बे हाई कोर्ट के महत्वपूर्ण पूर्व निर्णयों से स्थापित हुई है.

मुख्य मामला 27 मार्च 2023 का वह स्पष्टीकरण आदेश है, जिसे जस्टिस जी.एस. पटेल और नीला गोखले ने सचिन मनमहन कलरा बनाम MHADA (रिट पिटीशन नंबर 513 ऑफ 2023, न्यूट्रल सिटेशन 2023:BHC-OS:1961-DB) में दिया था.

मुंबई के चर्चित पातरा चॉल (सिद्धार्थ नगर, गोरेगांव) पुनर्विकास में केवल एक प्लानिंग अथॉरिटी के रूप में कार्य कर रही MHADA को अदालत ने निर्देश दिया कि वह विशेष रूप से प्राइवेट डेवलपर Ekta Tripolis Wings A और B, यानी फ्री-सेल टावर्स के लिए ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) जारी करे.

बेंच ने स्पष्ट रूप से उन बाजार दर वाले खरीदारों के अधिकारों की रक्षा की, जिन्होंने पूरे प्रोजेक्ट को फंड करने के लिए मूल्यवान भुगतान किया था. अदालत ने कहा कि असंबंधित विवादों के कारण OC या कब्जा रोकना MHADA के सामाजिक कल्याण के उद्देश्य के तहत “सार्वजनिक उद्देश्य को पूरा नहीं करता.”

महत्वपूर्ण रूप से, आदेश में फ्री-सेल विंग्स को एक अलग कानूनी इकाई माना गया और निर्देश सीधे वास्तविक बिल्डर (Ekta Everglade Homes Pvt Ltd) को दिए गए, न कि उन्हें रिहैब कंपोनेंट की समस्याओं से जोड़ा गया.

यह 2023 का निर्णय, जिसके बाद अप्रैल 2023 में OC जारी किए गए फ्री-सेल खरीदारों के लिए एक मजबूत मिसाल बन गया है. यह स्पष्ट करता है कि एक बार फ्री-सेल बिल्डिंग पूरी होकर नियमों के अनुरूप हो जाए, तो उसके मालिक स्वतंत्र रूप से पूर्ण कानूनी कब्जे और अपने अधिकारों के हकदार होते हैं.

अलग सोसाइटी का अधिकार: स्थापित कानून, कई फैसलों से पुष्ट

महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव सोसाइटीज़ एक्ट, 1960 के तहत, किसी अलग बिल्डिंग या विंग में फ्लैट खरीदने वालों को अपनी स्वतंत्र सहकारी हाउसिंग सोसाइटी बनाने का बिना शर्त अधिकार है. बॉम्बे हाई कोर्ट के 2025 और 2026 के कई फैसलों ने इसे बार-बार पुष्टि की है:

1. 2025 के कई आदेशों (जिनमें 2025:BHC-OS:21345 शामिल है) में अदालत ने कहा कि “कानून में ऐसा कुछ नहीं है जो प्रमोटर को सोसाइटी गठन पर वीटो अधिकार देता हो. फ्लैट खरीदारों के सोसाइटी बनाने के अधिकार को शर्तों पर निर्भर नहीं बनाया जा सकता…” यह सिद्धांत सीधे फ्री-सेल कंपोनेंट्स पर लागू होता है, जहाँ खरीदार रिहैब लाभार्थी नहीं बल्कि स्वतंत्र खरीदार होते हैं.

2. नवंबर 2025 के एक डिवीजन बेंच के फैसले (2025:BHC-OS:20026-DB) में स्पष्ट रूप से “रिहैब बिल्डिंग के टेनेंट्स और फ्री-सेल कंपोनेंट के लिए अलग-अलग सोसाइटी” की संभावना पर विचार किया गया, और दोनों को स्वतंत्र गवर्नेंस वाली अलग इकाइयों के रूप में मान्यता दी गई.

3. MHADA परियोजनाओं के विकास समझौते आमतौर पर यह प्रावधान रखते हैं कि फ्री-सेल बिल्डिंग्स अपनी स्वतंत्र सोसाइटी रजिस्टर करें, और अदालतों ने इस प्रथा को स्वीकार किया है.

खरीदारों को रिहैब टेनेंट्स के साथ एक संयुक्त या मर्ज्ड सोसाइटी में मजबूर नहीं किया जा सकता, क्योंकि दोनों की कानूनी स्थिति, दायित्व और फंडिंग मॉडल पूरी तरह अलग होते हैं.

आज हजारों फ्री-सेल खरीदारों के लिए यह क्यों महत्वपूर्ण है

2026 में कई MHADA और क्लस्टर पुनर्विकास परियोजनाएँ पूरा होने के चरण में हैं. ऐसे में पातरा चॉल जैसे प्रोजेक्ट्स के Ekta Tripolis जैसे फ्री-सेल फ्लैट मालिक इन पूर्व निर्णयों का उपयोग कर रहे हैं.

वे अदालत में यह तर्क देते हैं और सफल भी हो रहे हैं कि उनकी इमारतें फ्री-सेल FSI कंपोनेंट पर इसीलिए बनाई गई थीं ताकि वे अलग रह सकें.

एक बार OC जारी हो जाए और कब्जा मिल जाए, तो वे MCS एक्ट के तहत अपनी सोसाइटी रजिस्टर करते हैं, अपने हिस्से के लिए कन्वेयंस या लीज अधिकार प्राप्त करते हैं और स्वतंत्र रूप से संचालन करते हैं.

अथॉरिटी या रिहैब समूहों के पास एक संयुक्त सोसाइटी के लिए दबाव डालने का कोई कानूनी आधार नहीं है.

वरिष्ठ वकीलों के अनुसार, जिन्होंने इन मामलों में पैरवी की है, पातरा चॉल 2023 का आदेश और उसके बाद के फैसलों ने स्थिति बदल दी है.

फ्री-सेल खरीदार, जिन्होंने पूरे पुनर्विकास को अपने भुगतान से संभव बनाया, अब उन्हें अनदेखा नहीं किया जा सकता या उनकी इच्छा के खिलाफ रिहैब पक्ष के साथ नहीं जोड़ा जा सकता.

नए फ्लैट मालिकों के लिए संदेश स्पष्ट है: अलग सहकारी सोसाइटी बनाने और रजिस्टर करने का आपका अधिकार कानून द्वारा सुरक्षित है और न्यायालय द्वारा मजबूत किया गया है.

किसी भी जबरन विलय के प्रयास को बॉम्बे हाई कोर्ट में सफलतापूर्वक चुनौती दी जा सकती है.

27 मार्च 2023 का पूरा पातरा चॉल स्पष्टीकरण आदेश समकालीन मीडिया रिपोर्टों में उपलब्ध है. ऐसे मुद्दों का सामना करने वाले खरीदारों को सलाह दी जाती है कि वे सोसाइटी रजिस्ट्रेशन और अपने फ्री-सेल हिस्सों के कन्वेयंस के लिए इन फैसलों पर भरोसा करें.
 

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